ローンの仮審査ＯＫ(・ω・)ノ

ローンの審査でＯＫが出ました。
今回のアパートは　相続問題を解決する為にする親子間売買になるので
いろんな問題がありましたが、一番が親子間売買で融資を引き受けてくれる所
というのがネックだったので一安心です。
（親子間売買では　資金使途的に不正がおきやすく難しいようです）

ちょっと複雑なのですが図で示したらわかりやすくなりました
母と自分の間での実際のやり取りは820万円となります。
売買代金1450万円　相殺金630万円で820万円の支払額というわけです。
これに諸費用なども見越しての１０００万円の借入れになります。

アパートはこんな感じ
土地82.​52㎡　路線価14441000円
建物評価　2031931円
平成元年築　減価償却27年の軽量鉄骨　積水ハウス
母の取得費、土地1445万円　建物1500万（減価償却残260万くらい）
建物は相続時精算制度を使い、当面無税で贈与してもらい土地について売買します。
ちなみに母にローンの残債はありません。

親子間なので、売買代金はいくらでも良いのです。
１００万とかでも。ただし著しく低い価額で売買すると贈与税が課せられます。
贈与税って　すっごい高いんですよ！　びっくりぃ～
では、いくらなら贈与税がかからないの？
と思って色々調べてみました。
相続税評価額が「著しく低い価額」とはいえないと判示
東京地裁判決、平成18年（行ウ）第562号の判例から
まぁ一概には言えないかもしれないけれど、路線価での売買なら「著しく低い価額」
とはならないとあります。

さらに調べてみると下記の様な　国税庁の通達があります。
負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等に係る評価並びに相続税法第7条及び第9条の規定の適用について

（趣旨）
最近における土地、家屋等の不動産の通常の取引価額と相続税評価額との開きに着目しての贈与税の税負担回避行為に対して、税負担の公平を図るため、
所要の措置を講じるものである。

1　土地及び土地の上に存する権利（以下「土地等」という。）
並びに家屋及びその附属設備又は構築物（以下「家屋等」という。）のうち、
負担付贈与又は個人間の対価を伴う取引により取得したものの価額は、
当該取得時における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。
　 ただし、贈与者又は譲渡者が取得又は新築した当該土地等又は当該家屋等に係る
取得価額が当該課税時期における通常の取引価額に相当すると認められる場合には、
当該取得価額に相当する金額によって評価することができる。

（注）　「取得価額」とは、当該財産の取得に要した金額並びに改良費及び設備費の額の合計額をいい、家屋等については、当該合計金額から、評価基本通達130((償却費の額等の計算))の定めによって計算した当該取得の時から課税時期までの期間の償却費の額の合計額又は減価の額を控除した金額をいう。

2　1の対価を伴う取引による土地等又は家屋等の取得が相続税法第7条に規定する
「著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合」又は相続税法第9条に規定する
「著しく低い価額の対価で利益を受けた場合」に当たるかどうかは、
個々の取引について取引の事情、取引当事者間の関係等を総合勘案し、
実質的に贈与を受けたと認められる金額があるかどうかにより判定するのであるから留意する。

（注）　その取引における対価の額が当該取引に係る土地等又は家屋等の取得価額を下回る場合には、当該土地等又は家屋等の価額が下落したことなど合理的な理由があると認められるときを除き、「著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合」又は「著しく低い価額の対価で利益を受けた場合」に当たるものとする。

なに言っているんだかちょっと難しいんだけれど
負担付贈与及び低額譲渡に該当する場合には、
相続税評価額ではなく通常の取引価額に相当する金額により評価するという取扱いになる
。
なので相続税評価額を下回る額の支払いにしてしまうと、低額譲渡に該当するという理由から上記通達の取り扱いがされてしまいます。
概算時価は路線価÷0.8で1805万円なので、これとの差額を贈与とされてしまいます。
だから、今回親からの売買を1450万円に設定しました。
親の取得費がそれ以上なので、譲渡所得税もかからず、建物にも税金が一切掛かりません。
自分的な理論上　売買代金を1450万にすれば一番税金がかからないと思っています。
売買代金を安くすれば　贈与税に加え　将来自分に譲渡所得税がすっごい課せられてしまいます。（何百万・・・）
あとは、贈与のほうだけれど、現在空家なのを埋めてから　贈与してもらったほうが
貸家扱いで贈与評価額が節約できるかなって思っています。
贈与登記自体は自分でできそうだけれど、今回ちょっと複雑そうで考え中です。
パソコンでちょっと書類つくるだけだよね！？

課税時期において貸家の用に供されている家屋は、
その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、
その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。具体的には、
家屋の固定資産税評価額が1000、借家権割合が30%である地域、
賃貸割合が100%である場合、1000－1000×30%×100%で財産評価額は700となります。
(評基通93)

建物評価は満室なら固定資産税評価額の70％で142万になるという事かな。
建物評価はまた　今年変わると思うけれど贈与時に評価？それとも贈与税を払う来年春時点？　まだまだ勉強不足でわからないことだらけです。
でも、これくらいの誤差ならば相続時精算制度を使えば当面無税！
相続時精算課税制度に関する情報サイト
贈与には年間１１０万円の基礎控除な暦年課税制度と
2,500万円までの財産（贈与財産の種類、目的や使途は問わない）には税金がかからない相続時精算課税制度とがあるのですが、
今回自分の場合　続時精算課税制度のほうが特かな(・ω・)ノ
今回のアパートは投資目的と言うより、親のアパートを残したい気持ちが強かったです。
収益性の低い案件に投資するのは投資家としては絶対やってはいけない事ですが、
これによるリスクより自分の人生設計全体にたいするメリットが大きいかなと思い投資をします。
通常にアパートを第三者に売買し650万円程度を手に入れ、少しお金を足して800万円くらいにして別の物件を購入したほうが収益は良いかもしれませんが・・・

あ、それと相続のほう。。。　自分と兄の取り分がいくらなの？
という問題が残っています。。。
理論的には５５０万円から７００万円。
これは算出の仕方の違いで、３者合意ならどれを採用してもいいわけで。。
自分の出した６３０万円は概算時価を用いて　父の残した遺産を1/8した金額です。
実際の時価でいったら、自宅もアパートももっと高く売れそうなので
７００万円くらいとなります。
この金額の違いで　また揉めるかもしれませんので　
まだまだこのアパート問題決着点はみえていません・・
ヤレヤレ ┐(´-｀)┌ マイッタネ

それと、このアパートのお隣には父の知人のアパートが建っています。
本業の収入が多いせいなんだか、あんまりやる気がないのか、アパート自体はうまくいっていないようです。（大家原因による長期空き室状態。リフォームせず高い賃料設定）
買い叩ければ、敷地広くなって面白いと思うけれどどうかな？
この場所で50坪だったら、なかなか出ないレア物件なんだけど・・・
そういう妄想はまだまだ先の話だけれど　大家さんは大変です。。。