南は荒川、北は野田線てな感じ。
今回の入札物件は これをちょっとはみ出た物件です。
現在の賃料は29000円のワンルーム物件。
ネットでは160万とか175万あたりで売り出されている物件です。
賃料が安い物件だと色々なリスクがあり、空室時の費用も考え
年間満室時20％で入札を考えてみました。
本当はもっと低い値で指したい所でしたが、競売を経験するのに丁度いい物件だった事、
その他いろいろ思う所（早く１０戸にしたいなど）があり、積極的に落としに行って入札額を決めました。
売却基準価格は77万、最低は61.6万。
ただ、滞納が調査時で15万ちょっとありました。
現在はおそらく20万位ではと想定しています。
管理会社の連絡先は調べてわかっているけれど、個人では教えてもらえないですよね？
実際に物件は見てきました。
日当たりは良さそうでした。
オートロックで中に入れませんでしたが、まだ入居中のようでした。
まさか、現地調査で入居者アタックしませんよね？！
競売の場合、空室で残置物があるのが一番やっかいのようです。
いくら不動産が自分の物になっても、中にあるゴミのような物を勝手に捨ててしまったら不法行為となってしまう為です。
今回の入居者の賃借権は抵当権に後れるという事なので、最低でも６ヶ月の猶予期間後に退去していただけると思いますが、そのまま住んでもらったほうがいいかなと思います。
その場合は、契約のむすびなおし？
競売の場合は前オーナーのは引き継がないとかなんとか。。。（敷金とか）
とりあえず、契約は不動産屋にお願いするとして、手数料はどうなるの？
賃料が低い物権の管理は、自主管理がいいのか？
そもそも、物件の鍵の引渡しはどうしたもんか。
落札者が見れる事件簿で前オーナーにあたってはみるけれど、本来は鍵交換ですよね。
古いオートロックマンションだとシリンダーが廃盤って噂ですが どうなんでしょう？
キーナンバーから純正キー作れればいけれど。
管理組合に言えば手配してくれるのだろうか？！
落札しても すぐに事件簿みれないっぽいし、初動はどう動くのか？
入居者に手紙かな？
競売で起こりえるリスクについてはだいたいわかってきましたが
まだまだ やってみないとわからない事が多いです。
いい勉強にもなるので落札できたらいいな(*｀艸´)ｳｼｼｼ
もし落札できたら、全体の収支はこんな感じになります。
比較的安い賃料の物件ばかりなせいか経費率は32％です。
区分は管理費・修繕費が決まってますから、どっかぶっ壊れたりしない限り
ここから大きく増加する事はないとは思います。
将来的には築浅も取得し経費率を下げる方向に行きたいと思いますが、
そうすると、今度は利回りがダウン。。。
区分は、そのあたりのさじ加減が大切な気がします。
