戸建１号（2012年９月・３００万・南越谷・３K）

購入日：2012年9月

物件価格：300万円

（土地22.67坪・建物13.33坪）

土曜日の夜にネットに掲載

日曜日の夜に現地内覧＆買付のスピード買付

それでも２番手買付け、後ろに１人付けられた状況でしたが　満額購入で買付成功しました。

今年ずっと伊勢崎線（スカイツリーライン）沿線で探していて大本命の南越谷！

埼玉・東京・千葉・神奈川へと便利な駅です。

☆お気に入りポイント☆

・２線利用・徒歩１０分は所有物件で一番の立地。

・再建築不可なので参考ですが路線価は787万円

・イオンレイクタウンが近い！

・風呂・トイレが比較的新しい。

・もちろん地デジ化

・室内もあまりリフォームしなくて貸せる

全体的にお金がかかる部分はリフォーム済でした。

☆ ワケアリポイント☆

・再建築不可（接道の問題）

北側の敷地はさらに北側とつながって　再建築成功したみたいですね。

おそらく北側の道がセットバックして、そのタイミングで話があったのではと思います。

再建築最大の醍醐味は　隣地買収！？

・築年数が古く、増築部分の土台は将来手をいれる必要があるかも。

・間取りが昔すぎ＆脱衣所ないし

 

問題点は脱衣所がないのと

洋間に入るためには和室を通らないといけない点。

最小のリフォームですませるなら洋間と和室を仕切り、洋間の壁に扉を設置かな。

あと和室の4.5畳と６畳の収納をぶちぶいてダイニングかな。

収納跡地に冷蔵庫置場設置。

脱衣所が最難関。風呂トイレを活かす方法はあるのだろうか・・・

広縁側に風呂の扉があればなぁ。。。

基本的に和室

鴨居の高さが低い。（１７３cmかな）

構造的に高さ変更は難しいっぽい

 

洋間と広縁、ベランダは増築部分

おかげで　南側の日当たりが悪くなっています・・・

あと増築部分の土台に問題があるっぽいです。　すぐどうにかなっちゃうわけでもないので

大規模リフォームの時にでしょうか。。。

この物件　５、６年回して　リフォームか売却の判断になるかと思います。

まずは通路に砂利をまくかなぁ。

やっぱり草むしり＆除草剤は必須？！

 

☆リフォーム内容☆

CF張替え：12000円
カーテンレール設置４本：16000円
工事に必要な駐車場代2000円
ハウスクリーニング：41000円
で少し値引きあって　合計74000円

その他の出費として
エアコン代：47800円
通路の砂利7128円
防草シート：1778円

総合計は130706円

この他　キッチンからお湯がでるように配管し３点給湯に。

これはプロパン屋さんが負担してくれています。